Contratos de arrendamiento para residentes extranjeros en México: moneda de pago (MXN vs. USD), idioma y la NOM-247-SE-2021

En corredores con alta presencia de extranjeros como la Riviera Maya, Los Cabos, San Miguel de Allende, Puerto Vallarta y la Ciudad de México, es común que los contratos de arrendamiento se redacten en idioma inglés, se coticen en moneda extranjera (principalmente dólares estadounidenses - USD) o incluyan cláusulas de adhesión formuladas unilateralmente por agencias inmobiliarias.

A continuación se analizan los hechos normativos imperativos que rigen estas prácticas bajo la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos, la legislación procesal civil y la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021.

Nota aclaratoria: Este artículo recopila disposiciones legales y reglamentarias publicadas en el Diario Oficial de la Federación. Se ofrece con carácter estrictamente informativo y no constituye asesoría jurídica.

1. La moneda de pago: El Artículo 8 de la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos

Existe la creencia infundada de que si un contrato estipula la renta o el depósito en dólares americanos (USD), el inquilino está forzado exclusivamente a pagar en divisas o al tipo de cambio que fije arbitrariamente el arrendador.

El mandato de la Ley Monetaria:

El Artículo 8 de la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos establece textualmente:

"La moneda extranjera no tendrá curso legal en la República, salvo en los casos en que la Ley expresamente determine otra cosa. Las obligaciones de pago en moneda extranjera contraídas dentro o fuera de la República, para ser cumplidas en ésta, se solventarán entregando el equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que se haga el pago.
Este tipo de cambio se determinará con arreglo a las disposiciones que para esos efectos expida el Banco de México en los términos de su Ley Orgánica."

Hechos normativos directos:

Validez del pacto en moneda extranjera: Pactar la renta o el depósito en USD es legal y válido como moneda de referencia.
Derecho irrenunciable de solventar en pesos (MXN): El deudor (arrendatario) tiene el derecho legal irrestricto de liquidar la obligación entregando pesos mexicanos. El arrendador no puede rehusarse válidamente a recibir moneda nacional de curso legal.
Tipo de cambio oficial obligatorio: La tasa de conversión aplicable no es la cotización de ventanilla bancaria particular ni la decisión del propietario, sino el tipo de cambio para solventar obligaciones denominadas en moneda extranjera determinado por el Banco de México (Banxico) y publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF) en la fecha en que se realice el pago.

2. Idioma de los contratos y su valor procesal en juicio civil

En las operaciones con extranjeros se acostumbra firmar contratos en inglés o versiones bilingües a doble columna. En caso de litigio, las normas procesales mexicanas fijan reglas formales estrictas:

Idioma oficial de los tribunales: De conformidad con el Código Federal de Procedimientos Civiles (Artículo 271) y los Códigos de Procedimientos Civiles de los Estados, el idioma oficial de las actuaciones judiciales en México es el español.
Admisibilidad probatoria: Si un contrato fue firmado exclusivamente en inglés u otro idioma extranjero, para que un juez civil mexicano lo admita como prueba y lo valore en juicio, la parte interesada debe acompañarlo de su correspondiente traducción al español realizada por perito traductor oficial autorizado por el Tribunal Superior de Justicia de la entidad federativa.
Cláusula de idioma prevaleciente: En contratos bilingües con versiones en español e inglés, es estándar la inserción de una cláusula que determine cuál versión prevalece en caso de discrepancia hermenéutica. Si el texto español prevalece, las interpretaciones del inquilino basadas únicamente en la versión en inglés carecen de fuerza vinculante frente al texto castellano ratificado.

3. La NOM-247-SE-2021: Regulación para comercializadores e inmobiliarias

Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 22 de marzo de 2022 y con entrada en vigor escalonada, la NOM-247-SE-2021 (Prácticas comerciales - Requisitos de la información comercial y publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos contractuales mínimos) impuso estándares obligatorios a empresas del ramo inmobiliario:

[ PROFECO / Secretaría de Economía ]
                 │
                 ▼
[ Entrada en vigor de la NOM-247-SE-2021 ]
                 │
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  ▼                             ▼
[ Contratos de Adhesión     [ Prohibición de
  Registrados ante           Cláusulas Abusivas y
  PROFECO Obligatorios ]     Cobros No Justificados ]

Obligaciones comerciales aplicables:

Registro de contratos de adhesión: Las personas morales y personas físicas con actividad empresarial que intermedien, arrienden o comercialicen inmuebles de casa habitación deben contar con modelos contractuales registrados ante PROFECO.
Claridad en cargos y depósitos: La norma prohíbe estipulaciones contractuales que permitan al intermediario o comercializador retener depósitos, aplicar penalizaciones desproporcionadas o deducir importes sin la debida justificación contable y fiscal.
Prohibición de publicidad engañosa: Toda condición relativa a mantenimiento, servicios incluidos y penalizaciones debe expresarse con claridad en los documentos precontractuales.

4. Cláusulas nulas de pleno derecho en contratos residenciales

Los Códigos Civiles estatales establecen que las normas que rigen el arrendamiento de vivienda son de orden público e interés social. En consecuencia, son legalmente nulas y se tienen por no puestas las cláusulas que contravengan estas disposiciones, entre ellas:

Cláusulas de renuncia general a reclamar la devolución del depósito en garantía al concluir la relación contractual;
Cláusulas que trasladen al inquilino la obligación de responder por defectos estructurales, vicios ocultos de construcción o reparaciones mayores que la ley impone al propietario;
Cláusulas que autoricen el ingreso o desalojo forzoso del inmueble sin mediar orden judicial emitida por autoridad competente.

5. Marco legal de referencia

Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos: Artículos 1, 7 y 8.
Ley del Banco de México: Artículo 35 (determinación del tipo de cambio FIX y DOF).
Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 (DOF 22-03-2022): Capítulos 4, 5 y 6.
Código Federal de Procedimientos Civiles: Artículo 271 (idioma oficial y peritaje de traducción).
Códigos Civiles Estatales: Disposiciones de orden público en materia de arrendamiento de casa habitación.