Averías y reparaciones en el inmueble arrendado: el arrendador no puede rescindir ni exigir el desalojo unilateral durante un contrato vigente

Una controversia frecuente en las relaciones de arrendamiento inmobiliario ocurre cuando se presenta un desperfecto mayor en la finca (vicios en instalaciones hidráulicas, filtraciones pluviales, averías eléctricas, fallas estructurales o fracturas en calentadores y gas). Ante tales contingencias, algunos arrendadores pretenden dar por terminado anticipadamente el contrato o exigir al inquilino la desocupación inmediata bajo el argumento unilateral de que "el inmueble requiere obras y debe entregarse vacío".

En el sistema jurídico mexicano, esta conducta carece de sustento legal. La legislación civil sustantiva —tanto a nivel federal como en los Códigos Civiles de la Ciudad de México, Jalisco, Querétaro y Nuevo León— dispone con claridad imperativa que la necesidad de reparaciones no faculta al propietario a dar por terminado el arrendamiento ni a desalojar al arrendatario. Por el contrario, la ley impone al arrendador la obligación ineludible de efectuar las reparaciones indispensables para mantener el bien en estado de servir para el fin pactado.

A continuación se analizan los preceptos normativos aplicables, los derechos de elección procesal conferidos al inquilino y las consecuencias jurídicas de pretender una desocupación extrajudicial.

Nota aclaratoria: El presente documento compila disposiciones legales vigentes en el Código Civil Federal y legislaciones civiles estatales de México. Su propósito es estrictamente informativo y técnico-documental; no constituye asesoría ni representación legal individualizada.

1. La obligación imperativa del arrendador de conservar el bien

En la tradición civil mexicana, el contrato de arrendamiento traslada temporalmente el uso y goce de la cosa a cambio de una contraprestación cierta. Como contrapartida indisponible de este derecho personal, los Códigos Civiles imponen al arrendador el deber de conservación continua:

Código Civil Federal (CCF) y Código Civil para la Ciudad de México (CCCDMX):
Artículo 2412, Fracción II: Es obligación del arrendador, aun cuando no haya pacto expreso: "Hacer en ella [la cosa arrendada] durante el arrendamiento las reparaciones necesarias para conservarla en el mismo estado de servir para el fin a que fue destinada".
Artículo 2412, Fracción III: Obliga a "no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables".
Código Civil del Estado de Jalisco:
Artículo 1995, Fracción II: Impone el deber de conservar el bien arrendado en el mismo estado durante el arrendamiento, ejecutando todas las reparaciones necesarias que no sean imputables a negligencia del inquilino.
Artículo 1995, Fracción III: Prohíbe estorbar o perturbar el uso convenido del inmueble.
Código Civil del Estado de Querétaro:
Artículo 2297, Fracción II: Establece la obligación forzosa de conservar la cosa realizando todas las reparaciones necesarias durante la vigencia contractual.
Código Civil para el Estado de Nuevo León:
Artículo 2306, Fracción II: Obliga al arrendador a conservar la cosa arrendada en el mismo estado mediante la ejecución oportuna de todas las reparaciones necesarias.

Bajo este marco, las descomposturas o vicios sobrevenidos derivados del uso ordinario, de la antigüedad de las instalaciones o de caso fortuito son cargas económicas y operativas exclusivas del propietario. No constituyen causal legítima para cancelar el contrato ni para requerir la restitución anticipada de la posesión.

2. A quién corresponde la potestad de rescindir: La tutela del arrendatario

Frente a la omisión o negativa del arrendador de solventar las reparaciones que requiere el inmueble, la ley no otorga al propietario una vía de escape contractual. Por el contrario, los Códigos Civiles confieren las acciones rescisorias o de cumplimiento forzoso exclusivamente a favor del arrendatario:

La regla procesal de elección

CCF y CCCDMX (Artículo 2416):

"Si el arrendador no hiciere las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento o recurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles."
Código Civil de Jalisco (Artículo 1998): Reitera que si el arrendador incumple con ejecutar las obras indispensables, el arrendatario conserva el derecho potestativo de elegir entre rescindir el contrato judicialmente o demandar el cumplimiento coactivo ante los tribunales civiles.
Código Civil de Querétaro (Artículos 2301 y 2302): Concede al inquilino la facultad de promover la rescisión o exigir en juicio el cumplimiento forzoso, con resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por la mora en reparar.
Código Civil de Nuevo León (Artículo 2310): Dispone igualmente la opción procesal para el arrendatario entre rescindir o instar judicialmente al arrendador para compelerlo a ejecutar la reparación debida.

La regla ante obras que impiden parcialmente el uso

Cuando las reparaciones son urgentes e indispensables y ameritan la intervención material de la finca:

Los Códigos Civiles (como el Artículo 2445 del CCF y correlativos) prevén que si las obras impiden el uso parcial del inmueble por un periodo prolongado, el inquilino tiene derecho a exigir una reducción proporcional de la renta o, si el impedimento es absoluto, solicitar la rescisión con exoneración del pago de rentas durante el periodo de inhabitabilidad.
En ningún supuesto normativo la realización de obras habilita al arrendador para declarar la terminación unilateral del contrato de forma discrecional.

3. Deber de notificación del inquilino y delimitación de responsabilidades

Para que la exigibilidad de la reparación surta plenitud de efectos probatorios en favor del arrendatario, la legislación procesal exige el cumplimiento de una carga documental:

Aviso formal inmediato: El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible y por escrito fehaciente (notificación por correo electrónico registrado, mensajería certificada o requerimiento formal), la existencia de la falla o descompostura (Art. 2415 CCF; Art. 2300 Querétaro; Art. 2309 Nuevo León).
Exoneración de responsabilidad: Mediante la notificación oportuna, el arrendatario queda legalmente protegido frente a posibles reclamaciones por daños colaterales que la omisión de reparación provoque en el inmueble (por ejemplo, humedad progresiva por fuga oculta no atendida por el propietario).

4. Prohibición constitucional del desalojo extrajudicial

Pretender la expulsión forzosa del inquilino ante una avería vulnera principios constitucionales y actualiza responsabilidades civiles y penales:

Inviolabilidad de la posesión (Artículos 14 y 17 de la CPEUM): Nadie puede hacerse justicia por propia mano. Ninguna persona física o moral puede ser privada de sus posesiones, derechos o propiedades sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento.
Tipicidad del delito de despojo: La acción directa del arrendador consistente en cambiar cerraduras, bloquear el acceso al inmueble, retirar enseres domésticos o suspender deliberadamente servicios públicos esenciales (agua, electricidad, gas) sin orden judicial firme califica como despojo de inmueble y privación ilegal de la posesión, sancionada penalmente en los Códigos Penales de las entidades federativas.

5. Cuadro comparativo de fundamentos normativos

Entidad / Código	Obligación de conservar y reparar	Prohibición de perturbar el goce	Derecho de elección (Rescisión o Juicio)
Código Civil Federal / CDMX	Art. 2412, Fracc. II	Art. 2412, Fracc. III	Art. 2416
Código Civil de Jalisco	Art. 1995, Fracc. II	Art. 1995, Fracc. III	Art. 1998
Código Civil de Querétaro	Art. 2297, Fracc. II	Art. 2297, Fracc. III	Arts. 2301 y 2302
Código Civil de Nuevo León	Art. 2306, Fracc. II	Art. 2306, Fracc. III	Art. 2310

6. Fuentes normativas de consulta

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: Artículos 14, 16 y 17.
Código Civil Federal y Código Civil para el Distrito Federal: Título Sexto (Del Arrendamiento), Artículos 2412, 2415, 2416 y 2445.
Código Civil del Estado de Jalisco: Artículos 1995, 1996, 1998 y correlativos.
Código Civil del Estado de Querétaro: Artículos 2297, 2300, 2301 y 2302.
Código Civil para el Estado de Nuevo León: Artículos 2306, 2309 y 2310.